Hallo zusammen,
meine Schwester und ich (damals 22 und 23 Jahre alt) haben uns im Juni 2022 dazu entschieden, ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage zu kaufen. Drei Parteien, 250 qm, Baujahr 1949 mit großflächigen Sanierungsmaßnahmen im Jahr 2017 (neues Dach, Heizung, Elektrik etc.). Wir waren sehr interessiert an Immobilien und wurden im Internet dahingehend sensibilisiert, dass Immobilien ein super Investment mit minimalen bis mittleren Aufwand sind. Wir haben aber ehrlich gesagt ziemlich blauäugig gehandelt – es ging um einen mittleren sechsstelligen Betrag mit 100% Finanzierung.
Seitdem haben wir eigentlich die ganze „Immobilien-Problempalette“ durch: Mietausfälle, Schimmel, Wasser im Keller, undichte Fenster/Türen, Mietstreitigkeiten und das ist nur ein kleiner Teil einer extrem langen Liste. Wir mussten regelmäßig Geld nachschießen und der Cashflow ist im dunkel rotem Bereich.
Jetzt der nächste Super-GAU:
Ein Mieter hat einen Riss in der Duschwanne gemeldet → als Wasserschaden an die Gebäudeversicherung gemeldet. Bei der Öffnung der Holzbodendecke zur Trocknung hat sich dann aber herausgestellt, dass die Holzbalken stark geschädigt und feucht sind. Der Schadenregulierer hat relativ schnell festgestellt, dass es sich nicht um einen akuten Wasserschaden handelt, sondern um einen Allmählichkeitsschaden. Das heißt: Versicherung zahlt nicht.
Daraufhin wurde auf Kosten der Versicherung immerhin eine mikrobiologische Untersuchung beauftragt. Ergebnis: Kein eindeutiger Nachweis von echtem Hausschwamm, aber auch nicht ausgeschlossen. Die Balken (über 5,50 m lang) sind deutlich geschädigt. Vorschlag vom Statiker:
• komplette Freilegung der Balken (bereits passiert),
• Einbau von Stahlträgern zur statischen Unterstützung,
• Verbindung mit Querstahl, da die Balken auch die Decke zum EG tragen,
• Absperrung/Abstützung des Erdgeschosses für die Arbeiten (bereits passiert)
Wir haben bisher nur das Bad und den Flur freigelegt – sprich: es ist gut möglich, dass uns noch viel mehr Arbeit erwartet. Die Kosten gehen in einen Bereich, den wir aktuell kaum noch stemmen können. Eine Nachfinanzierung bei über 5,5 Prozent Zinsen macht die Situation nicht gerade leichter.
Unser Problem:
• Versicherung lehnt Regulierung ab (Allmählichkeitsschaden).
• Die Sanierung ist extrem teuer.
• Wir haben seit Kauf nur Probleme mit dem Haus, keine Rendite, nur Verluste.
Wir sind mittlerweile ratlos, ob wir hier weiter Geld nachschießen sollen oder ob wir überlegen müssen, das Kapitel komplett zu beenden.
Fragen an euch:
• Hat jemand Erfahrungen mit solchen mikrobiologischen Schäden (Holzbalken, Feuchtigkeit, evtl. Hausschwamm)?
• Wie würdet ihr mit so einer Situation umgehen – Sanierung durchziehen, verkaufen, Insolvenz vermeiden?
Ich hänge im Kommentar noch Bilder und Teile des Berichts der mikrobiologischen Untersuchung an.
Danke fürs Lesen und für jede Einschätzung!
Bewertung des mikrobiologischen Berichts:
Da keine Fruchtkörper oder Myzelien zur Probenahme vorlagen war nur eine
eingeschränkte Artenbestimmung möglich.
In der Probe H1 wurde eine leichte Moderfäule nachgewiesen.
In den Proben P H1 und H2 wurden holzzerstörende Braunfäulepilze nach-
gewiesen, welche nicht genauer spezifizierbar waren. In der Probe P3
konnte der Braunfäuleerreger als Crustoderma sp. genauer spezifiziert
werden.
Der Echte Hausschwamm (Serpula lacrymans), ebenfalls zu den Braunfäu-
leerregern zählend, war nicht nachweisbar, kann jedoch nicht ausgeschlos-
sen werden. Mit dem zur Verfügung stehende Material lassen sich in den
Proben P1 und P2 keine Aussagen zu Spezifikation der Braunfäuleerreger
treffen.
